青岛市物业管理条例 （2020年11月18日青岛市第十六届人民代表大会常 务委员会第二十七次会议修订 2021年1月28日山东 省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批 准） 目 录 　　第一章　总则 　　第二章　物业管理区域和共有物业 　　第三章　业主、业主大会和业主委员会 　　　　第一节　业主 　　　　第二节　业主大会 　　　　第三节　业主委员会 　　第四章　前期物业管理 　　第五章　物业服务 　　第六章　物业的使用与维护 　　第七章　法律责任 　　第八章　附则 1第一章总则 　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人 、 物业服务人的合法权益，改善生活和工作环境，根据有关法律 、 法规规定，结合本市实际，制定本条例。 　　第二条　本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活 动，适用本条例。 　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者委托物 业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设 备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩 序的活动。 　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人 。 　　第三条　物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管 理和指导相结合的原则。 　　第四条　市、区(市）人民政府应当将物业管理纳入社区建 设和社会治理体系，并将物业服务业纳入本级服务业发展规划 ， 建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施， 促进和谐社区建设与物业服务业发展。 　　第五条　市、区（市）物业主管部门负责本行政区域内物 业管理活动的监督管理工作。 　　城市管理、发展改革、公安、房屋、民政、财政、自然资 2源和规划、水务管理、生态环境、市场监管、应急管理、园林 和林业、综合执法等相关部门，按照各自职责，做好物业管理 相关工作。 　　第六条　街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导本辖 区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会 和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理中的重要问题 和事项。 　　居（村）民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开 展业主自治管理，调解物业管理纠纷，协助街道办事处（镇人 民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 　　第七条　建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，发 挥党建引领作用。 　　第八条　建立完善和解、调解、行政复议、仲裁、诉讼等 途径构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。 　　第九条　支持市、区（市）物业管理行业协会依法制定和 组织实施自律性规范，实行自律管理，调解行业纠纷，维护企 业合法权益，推动行业健康有序发展。 　　第十条　鼓励采用新技 术、新方法，促进 互联网与物业管 理深度融合，提升物业管理 质量和服务水 平，推动物业服务 向 智能、绿色方向发展。 3第二章　物业管理区域和共有物业 　　 第十一条　物业管理区域的划 分，应当综合 考虑建设用地 宗地范围、共用设施设备、建筑物规 模和类型、社区建设等 因 素。 　　分期开发建设或者 两个以上建设单位开发建设的物业，其 配套设施设备是共用的，应当划定为一 个物业管理区域 ；配套 设施设备 能够分割并独立使用的， 可以划定为 不同的物业管理 区域。 　　第十二条 　建设 单位办理商品房预售许可或者商品房现售 备案前，应当 向区（市）物业主管部门 申请划分物业管理区域 。 　　物业主管部门应当自 受理申请之日起二十日内， 在征求街 道办事处（镇人民政府）、房地 产开发主管部门等 单位的意见 后进行划 分登记，并告知建设单位。建设 单位应当将划定的物 业管理区域 向物业买受人明示。 　　第十三条 　物业管理区域划定 后，相关业主委员会或者专 有部分面积占比百分之 二十以 上的业主 且人数占比百分之二十 以上的业主， 可以向区（市）物业主管部门 提出调整物业管理 区域的 申请。 　　物业管理区域 确需调整的，物业主管部门 可以按照本条例 的相关规定重新进行划 分，但应当经物业管理区域内业主按照 本条例第三十条、第三十一条的规定共 同决定。 4　　第十四条 　物业管理区域内的以下部 分属于业主共有 ： 　　（一）道 路、绿地，但是属于城镇公共道 路、城镇公共 绿 地或者 明示属于个人的绿地除外； 　　（二）建筑物的 基础、承重结构、 外墙、屋顶等基本结构 部分，通道、 楼梯、大堂等公共通行部 分，消防、公共照 明等 附属设施设备， 避难层、设备 层或者设备 间等； 　　（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施 ； 　　（四）法律、法规规定或者物业 买卖合同依法约定的其他 共有部 分。 　　第十五条 　物业服务用房 由建设单位无偿提供，并应当 符 合下列配置要求： 　　（一）建筑 面积按照建设工 程项目总建筑 面积的千分之五 配置，最少不低于一百平方米； 　　（二） 具备水、 电、采光、通风等正常使用 功能。 　　业主委员会办公用房 从物业服务用房中调 剂，其建筑 面积 不低于二十平方米。 　　第十六条 　业主对其建筑物专有部 分享有占有、使用、 收 益和处 分的权利；对专有部 分以外的共有部 分享有共有和共 同 管理的权 利，并承担相应的 义务，不得以放弃权利为由不履行 义务。 　　业主行使权 利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主 的合法权益。 5第三章　业主、业主大会和业主委员会 第一节　业主 　　第十七条 　物业管理区域内 不动产权属证书或者不动产登 记簿记载的所有权人是业主 ；未记载的不动产共有人 能够证明 其为所有权人的，应当 认定为业主。 　　除前款规定外，符合下列条件之一的，应当 认定为业主 ： 　　（一） 因征收或者人民法 院、仲裁机构的生 效法律文书取 得建筑物专有部 分所有权的组织或者 个人; 　　（二） 因继承取得建筑物专有部 分所有权的 个人; 　　（三）因合法建 造取得建筑物专有部 分所有权的组织或者 个人; 　　（四）其他 符合法律、法规规定的组织或者 个人。 　　尚未依法办理所有权 登记，但基于买卖、赠与等旨在转移 所有权的法律行为 已经合法占有建筑物专有部 分的组织或者 个 人，可以认定为业主。 　　一 个专有部 分按一人 计算业主。建设 单位尚未出售和虽已 出售但尚未交付的专有部 分，以及 同一买受人拥有一个以上专 有部分的，按一人 计算业主。 　　第十八条 　业主 在物业管理活动中， 享有下列权利： 6　　（一）要 求物业服务人按照物业服务合 同的约定提供服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并 就物业管理的有关事项 提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规 约、业主大会议事规则的建 议； 　　（四） 参加业主大会会议，行使 投票权； 　　（五）选举业主委员会成员，并 享有被选举权 ； 　　（六）监督业主大会 筹备组、业主委员会的工作 ； 　　（七）监督物业服务人履行物业服务合 同； 　　（八）对共有部 分使用、 收益享有知情权、监督权 ； 　　（ 九）监督房屋专项维修资 金的管理和使用 ； 　　（十）法律、法规规定的其他权 利。 　　第十九条 　业主 在物业管理活动中，应当履行下 列义务： 　　（一） 遵守管理规 约、业主大会议事规则 ； 　　（二） 遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生 维护以及 突发事件应对等 方面的制度； 　　（三）执行业主大会、业主委员会依法作 出的决定 ； 　　（四）按 时交纳物业 费、房屋专项维修资 金等费用； 　　（五）配合物业服务人实施物业管理 ； 　　（六）履行房屋安全使用责任 ； 　　（七）法律、法规规定的其他 义务。 7第二节　业主大会 　　 第二十条　一个物业管理区域依法成立一 个业主大会，并 选举产生业主委员会。业主大会 由物业管理区域内全体业主组 成。 　　物业管理区域内业主人 数较少且经全体业主一 致同意决定 不成立业主大会的， 由全体业主共 同履行业主大会职责。 必要 时，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当 给予 指导。 　　第二十一条 　符合下列条件之一的，应当 召开首次业主大 会会议 ： 　　（一） 已交付业主的专有部 分面积占比百分之 五十以 上的； （二） 已交付业主的人 数占比百分之五十以 上的； （三）自 首套物业 交付业主之日起满二年且已交付业主的 人数占比百分之二十五以 上的。 　　第二十二条 　达到召开首次业主大会会议条 件的，建设 单 位或者前期物业服务企业应当 在物业管理区域内公 示，并向物 业所在地街道办事处（镇人民政府） 书面报告。书面报告应当 包含物业建筑 面积、物业 出售并交付时间、业主 名册等内容。 　　达到召开首次业主大会会议条 件的，专有部 分面积占比百 分之五以上或者人 数占比百分之五以上的业主， 可以向街道办 事处（镇人民政府） 提出成立业主大会 筹备组的 申请。 8